核心结论: 根据北京市住建委历年备案数据及中指研究院、贝壳研究院等机构统计, 在北京市年度新建商品住宅及二手房交易中, 首次购房群体被认定为即所谓刚需群体, 其中非京籍购房者占比长期维持在百分之六十五至百分之七十五区间, 该比例显著高于京籍首次购房者占比。
因此所谓北京刚需, 实质上是以外地户籍人员和新市民为主的群体。
数据概览
非京籍刚需的占比大概在百分之六十五到百分之七十五这个区间里, 这个数据是最近五年的平均值。
京籍首次购房占比：约20%—30%
关于那些打算购买第二套或者更多套房子来改善生活条件的人们, 这部分人的比例大约是百分之十五到百分之二十的样子。
数据来源, 是包含了北京市住建委的年度交易统计公报这样的材料, 还包含了贝壳研究院发布的《北京购房群体画像报告》这样的材料, 另外也包含了中指研究院的年度市场总结这样的材料。
为什么外地人构成"刚需"主体
1. 本地人口结构的情况是这样的, 在北京市的常住人口里面, 不是北京户籍的人所占的比例超过了百分之三十七之多, 根据二零二三年末的数据来看, 这部分人群的数量大约是在九百八十万左右, 这批人们大多年龄在二十五岁到四十岁之间, 并且拥有家庭方面购买房产的实际需求, 然而因为受到了购房限制政策方面的约束作用, 所以他们只能是以“首次购房者”这样的身份进入市场参与购房活动。
2. 京籍购房门槛: 京籍家庭在购房的时候, 不需要考虑社保年限的问题。可是, 北京房价的平均价格, 现在已经超过了每平方米6万元。
京籍里需要买房的家庭当中, 有不少人选择了“以租代买”的办法。或者是选择等待继承财产的机会, 或者是等待拆迁的消息。因为这些原因, 实际上进入市场进行购买的比例, 就被稀释得降低了。
3. 落户与购房绑定: 非京籍家庭必须连续缴纳5年的社会保险费或者个人所得, 这样才具备在京城购买住房的资格。很多人一旦等到了这个时间点要求达标的时候, 就会赶紧出手买房释放自己真实的住房需求。这种现象会导致刚性居住需求的买卖交易行为在短时间内出现集中的成交情况。
政策背景
在2024年9月的时候, 北京这边对限购政策搞了优化这么个事情, 把非京籍人群去买房的时候需要缴纳的社保年限这件事, 由原来的5年时间缩短成了3年的时间, 但是这个缩减仅限于五环外面的地方, 通过这么一弄, 进一步就激活了那些外地来的需要刚性住房需求的那些群体了。
北京市拥有本地户口但是没有住房的家庭, 被允许在五环路以外的地方购买两套房子。这项政策表现出了对本地户籍人员的一种倾斜和支持的状态。但是, 在实际情况当中, 新增的购房数量里面, 大部分还是由外地客户的首次购房行为所构成的。
保障房以及那个共有产权房, 这些都属于保障性住房这一类东西。这些东西主要是给新市民还有青年人准备的。只要那些人的户口不在本地, 但是又满足了一定的条件, 那么就可以去申请购买这种房子。这个情况呢, 也是刚需的一个重要组成部分。
对外地刚需购房者的实际影响
常见问题
问：外地人在北京能买几套？
答: 非京籍家庭在北京, 只能是买一套住房, 这是包含新房还有二手房在内的规定, 而且必须是要满足社保年限或者是满足个税年限的要求。
问：刚需定义是否等同于首次购房？
答: 在统计的口径方面里头的情况是, 所谓的就是“刚需”这两个字通常所指的是那些群体, 也就是家里头没有房产的, 还有第一次去申请购房贷款的, 同时也是第一次进行备案登记的这些人，所以它并不是一个严格的法律概念这个说法。
问：北京户籍但无房算不算刚需？
答案是: 算。京籍无房家庭, 同样会被纳入到“首次购房”的统计范围里面。不过, 他们在整体刚需楼盘当中的占比, 是远低于非京籍群体的。
