外地户口的人是可以去买上海地区的酒店式公寓的, 具体能不能直接拿到手里的产权, 主要还要看这个公寓是属于什么性质的产权。大家在判断的时候, 只要记住核心的一条标准就够了, 那就是要去看看这块地的土地使用权到底还有多少年的期限。
先看产权性质，再判断能否买
上海的酒店式公寓, 它大致上是能够分成两种不同的类型的:
这种商业和办公性质的房产, 它们通常有40年或者50年的产权时间, 这类房屋不受关于上海的住房限购政策的约束, 外地户口的人群不需要缴纳社保费用, 也不需要办理落户手续, 更不需要持有居住证, 就可以直接进行购买行为, 这多数情况下也是酒店式公寓所采用的产权类型。
住宅性质（70年产权）: 这一点会被纳入到上海的住房限购管理的范围之内。对于外地户口的人来说, 需要满足以下任一的条件。一个是持有上海市居住证满3年及以上的时长, 并且社保或者个税是连续缴费满3年的状态。
另一个是持有上海市人才引进的证明, 或者是已经完成了落户上海的手续。如果不满足这些条件的话, 那么就无法办理网签的相关手续。
在购房之前, 你必须要向开发商或者产权方确认土地的使用年限还有规划的用途是什么。这件事是非常重要的。因为这是判断外地户口的人能不能直接购买商品房的关键所在。
商业公寓购买流程（以40年产权为例）
1. 首先, 需要对房源的资质进行确认房源与资质。要核实开发商五证是否齐全。这涉及到国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。同时, 要确认产权是商业或者办公。
2. 选定房源以后, 你就去签那个认购协议, 然后还要交一笔定金, 这笔钱的数额通常是在1万到5万元的范围内。
3. 双方进行了商品房的买卖合同的签订操作, 并且针对面积, 还有价格, 以及交付的时间, 同时也包括违约责任等等这些条款的内容, 进行了明确。
4. 办理贷款（如需）: 商业公寓的首付比例, 通常要达到成交价的百分之五十或者是更多。贷款的年限最长只能是十年。在贷款类型方面, 只允许使用商业贷款。公积金贷款是无法使用的。如果是外地户口, 需要符合银行对于征信的要求还需要满足收入要求具体是月收入不低于月供的2倍。
5. 网签与备案: 开发商已经在上海房地产交易中心的系统之中, 完成了相关的网签以及备案这项工作。对于商业公寓的网签环节, 是不包含户籍审核这一类步骤的, 因此拥有外地户口的人员也是可以直接进行操作的。
6. 需要去缴纳契税以及印花税等这些必须交的税费, 然后还需要专门去办理那个不动产权证的登记手续。
税费与持有成本
如果公寓的商业或者办公性质的话, 需要缴纳的税费明显地比住宅要高一些。
契税: 百分之三的税率, 住宅类房产则是按照百分之一到百分之三的不同档次来分别征收的。
涉及到增值税以及附加税费这一块, 是按照成交价格的百分之五点六来进行计算的, 不过如果持有时间满两年的话, 就可以减免掉部分的税费。
关于土地增值税的情况是, 它会按照差额的百分之三十到百分之六十这样子的一个累进的税率来计算相关的费用。
个人所得税, 这个费用的比例是按照成交价的百分之二十来计算的。在法律上规定这部分税款是由卖方来承担。但是在实际的交易过程中, 这笔钱往往会被多转嫁给买方去支付。
在持有的这个时间段里面, 关于物业费用以及水电费用的收取情况, 需要按照商业标准来进行计算, 这一种收费标准大概会达到住宅相关费用的一倍半到两倍的这样一个区间范围。
外地户口购房者必须注意的事项
不能落户这一点需要搞清楚, 商业公寓这种房子它是没法办理上海户口迁入手续的, 所以它也就压根不涉及子女划片入学这类事情。
交易流动性弱: 在转手的时候, 还需要去缴纳那些更高的税费, 所以它的流动性就明显地比住宅要低很多了。
贷款审批较严: 有一些银行在对商业公寓的贷款进行审核时, 其标准会相对更高一些。因此, 建议你提前去进行确认。
关于核实规划用途这个问题, 我们发现有一部分项目它虽然名字叫作酒店式公寓, 但是它的实际规划其实是跟这个名字不一样的, 在这种情况下, 大家要明确一点, 就是必须得要拿着不动产权证来看上面所登记的用途是什么样, 因为只有这个证上登记的用途才是最终要为准的那个东西。
合同审核: 我们要把重点放在审阅交付的标准上面, 也要审阅违约所涉及的条款, 同时还得审阅退定需要满足什么样的条件, 然后建议你去委托专业的、做房地产方面的律师来帮咱们进行把关。
总结: 非上海户口的朋友去购买上海的商业性质酒店式公寓, 这个业务没有户籍方面的门槛, 直接就可以进行操作；但是如果购买的是住宅性质的房产, 那就必须先满足上海的房地产限购条件才行。弄清楚产权的具体性质是整个过程中的第一步, 同时也是最为核心的关键一步。
